전세 재계약 5% 상한과 계약갱신요구권 — 언제 적용되고 얼마까지 오를까
세입자가 계약갱신요구권을 써서 계약을 연장하면 집주인은 보증금과 월세를 5%까지만 올릴 수 있습니다. 다만 모든 재계약에 적용되는 것은 아닙니다.
계약갱신요구권
- 한 번 쓸 수 있습니다.
- 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구합니다.
- 쓰면 2년이 더 보장됩니다.
- 집주인이나 그 부모·자녀가 직접 들어와 살려는 경우 등에는 집주인이 거절할 수 있습니다.
5% 상한이 적용되는 경우
계약 기간 중에 올리거나, 세입자가 계약갱신요구권을 써서 갱신할 때 적용됩니다. 세입자가 바뀌는 새 계약, 갱신요구권을 쓰지 않고 서로 합의해 다시 쓰는 계약에는 적용되지 않습니다.
얼마까지 오르나요
- 전세 4억 원: 2,000만 원을 올린 4억 2,000만 원이 상한
- 보증금 1억 원에 월세 100만 원: 보증금 1억 500만 원, 월세 1,050,000원까지
보증금과 월세를 함께 올릴 때는 각각 5% 안이어야 합니다.
보증금을 내리고 월세를 올리자고 한다면
월세를 법정 전환율(지금 5%)로 보증금으로 바꿔 더한 환산보증금이 5% 넘게 오르지 않아야 합니다. 보증금 1억 원·월세 100만 원을 보증금 5,000만 원으로 바꾸면 월세는 1,279,166원까지입니다. 법에 산식이 따로 없어 국토교통부·법무부 해설 방식으로 계산한 값입니다.
법정 전환율은 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값과 연 10% 가운데 낮은 쪽입니다. 기준금리가 바뀌면 함께 바뀝니다.
흔한 오해
- 5%는 넘을 수 없는 상한입니다. 시·도 조례로 더 낮게 정할 수도 있습니다.
- 계약을 맺거나 보증금·월세를 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다.
내 보증금과 월세로 상한을 계산하려면 전월세 인상률 계산기를, 보증금과 월세를 서로 바꿔 보려면 전월세 전환 계산기를, 오른 보증금을 대출로 마련할 때의 이자는 전세대출 이자 계산기를 이용하세요.